近日，地產(chǎn)圈多條消息又炸開了

1、上海暫停新建商業(yè)類項目審批。

2、國務(wù)院近幾周向地方政府和國有銀行發(fā)布一份通知，要求12個債務(wù)較高省份除供水、供暖、供電等基本民生工程外，省部級或市一級2024年不得出現(xiàn)新開工項目。要求全國12個地區(qū)推遲或停止目前使用投資不到一半的項目建設(shè)。被點名的省市包括遼寧、吉林、貴州、云南、天津、重慶等。

據(jù)統(tǒng)計，北濱江空置率達到觸目驚心的70%；真如空置率達到了48%；徐匯濱江甲級寫字樓空置率已經(jīng)達到了31%。令人意想不到的是，北外灘空置率也達到了33%。虹口四川北路、浦東陸家嘴、前灘、花木、松江G60走廊、奉賢美谷、閔行漕河涇等區(qū)域也眾多商辦空置率超過40%。

上海如此，放眼全國各地傳統(tǒng)商辦市場慘況更加明顯，觸目驚心！

上海是中國國際化最高的城市，世界級商業(yè)中心，但依然出現(xiàn)了商業(yè)項目的天量供應(yīng)過剩與大幅空置。加之傳統(tǒng)經(jīng)濟下行，又直接導(dǎo)致空置率飆升。政府出臺限控政策亦是不得已而為之。

2023年僅上半年，13家超市上市企業(yè)共有322家超市閉店。宜家靜安城市店位于上海黃金地段，是宜家在中國市場的首家城市店，于2023年12月21日起關(guān)閉，這僅是宜家在中國關(guān)閉的多家門店之一。截至2023年6月30日，家樂福中國在內(nèi)地市場僅剩41家門店，較去年年底減少106家，且依然未有停止的跡象...

供大于求，傳統(tǒng)商業(yè)萎靡

大量空置的存量物業(yè)將何去何從？

1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年末60歲及以上人口已占全國人口的21.1%，這意味著中國已正式邁入中度老齡社會。

在2023年全年，國家頒發(fā)促進銀發(fā)經(jīng)濟的政策高達數(shù)十項，如《國務(wù)院辦公廳關(guān)于發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟增進老年人福祉的意見》、《關(guān)于推進基本養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》、《居家和社區(qū)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)指南（試行）》、《<養(yǎng)老機構(gòu)等級劃分與評定>國家標準實施指南（2023版）》、《養(yǎng)老和家政服務(wù)標準化專項行動方案》、《“機器人+”應(yīng)用行動實施方案》、《進一步改善護理服務(wù)行動計劃（2023-2025年）》等。整體來看，2023年國家政策以各項標準化文件出臺，頂層規(guī)劃設(shè)計為主，要求在科技創(chuàng)新、用地用房保障、財政金融等方面全面支持“銀發(fā)經(jīng)濟”發(fā)展。

那么大力發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟，也是需要大量的養(yǎng)老、醫(yī)療等福祉機構(gòu)的建設(shè)，這些物業(yè)就完全可以將地產(chǎn)存量啟用，一方面促進了大健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一方面盤活房產(chǎn)市場，帶動增量，一舉多得。而這些做法已經(jīng)得到眾多的市場印證，值得大力提倡。

全國大概近60%的省份都組建了平臺公司，以原有的平臺改名、新設(shè)、或是重組的方式，成立了康養(yǎng)平臺公司。大多數(shù)是因為承接了國家或者省市一級的資產(chǎn)劃撥，帶著資產(chǎn)盤活的使命和責(zé)任，建立以康養(yǎng)為核心的資產(chǎn)平臺，有的是將原有的多個公司或者是多個業(yè)務(wù)板塊重組入局。此外，傳統(tǒng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、民企、各路產(chǎn)業(yè)投資人也紛紛布局醫(yī)康養(yǎng)，并取得了不錯的成果。

科圖：專注醫(yī)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)一體化設(shè)計

科圖設(shè)計專注大健康產(chǎn)業(yè)一體化設(shè)計。不僅新建項目落子全國，依據(jù)統(tǒng)計，近兩年所有設(shè)計任務(wù)中，存量物業(yè)改造類型占比近半。以顧連醫(yī)療為例，我們每年都要為其全方位評估數(shù)十個物業(yè)，這些物業(yè)均為存量物業(yè)改建，不僅要滿足運營的功能需求，更要滿足行業(yè)規(guī)范和建筑結(jié)構(gòu)安全規(guī)范。如果盲目確定物業(yè)，最終只會付出慘痛的成本代價。以下這些項目僅為科圖改建類別已投運或在建的部分，與大家共分享：

△ 浙江顧連金帆康復(fù)醫(yī)院改擴建項目

△ 成都市老年康療院改擴建項目

△ 上海顧連康復(fù)醫(yī)院

世界500強&上市企業(yè)

景區(qū)內(nèi)多層園林式辦公樓群改醫(yī)養(yǎng)結(jié)合

西安鵬瑞利知智照護家園

——中國第一個阿爾茲海默照護小鎮(zhèn)

國際領(lǐng)先醫(yī)療產(chǎn)業(yè)投資商“新加坡·鵬瑞利集團” 攜手科圖，一起打造國內(nèi)第一個具有國際標準，專為認知癥患者提供生活和照護服務(wù)的康養(yǎng)小鎮(zhèn)（阿爾茨海默小鎮(zhèn)）。

項目位于西安周至樓觀生態(tài)文化旅游度假區(qū)內(nèi)，將已使用了多年的多層建筑，進行改建為開闊庭院與豐茂的景觀，懷舊空間與生活場景的植入，專業(yè)醫(yī)護人員角色的扮演，讓阿爾茨海默患者在這里自由生活。

△ 項目改造前

項目位于蘭州市城市核心區(qū)，前身為電腦城，曾繁華一時。隨時間遷移，在電商沖擊、高租金等眾多因素沖擊下，電腦城已悄無聲息消失在經(jīng)濟大潮中。

△ 項目改造前

項目建筑已有數(shù)十載，外立面風(fēng)吹雨曬，顯得破舊不堪。改造秉承百年蘭大精神，采用理性美學(xué)設(shè)計手法，結(jié)合項目功能需求，刪繁就簡，以多種自然元素被抽象提取出優(yōu)美的曲線為設(shè)計靈感，運用現(xiàn)代設(shè)計手法與材料將曲線元素完美融入空間設(shè)計，以輕松、自然、典雅為基調(diào)，兼具地域性、現(xiàn)代性、科技感、未來感，打造成為了亞洲最大單體健康體檢中心。

項目得到了全球矚目，榮獲了4項國際設(shè)計大獎。

——國內(nèi)首家智能化健康管理中心

項目前身為鹽市口老牌商業(yè)體，曾經(jīng)享譽國內(nèi)的百年金街，繁榮至極，在時代洪流沖擊下，如今很多店鋪緊閉大門，令人唏噓。

項目由四川省人民醫(yī)院、新希望集團、阿里巴巴、畢馬威聯(lián)合打造，目前已是西南地區(qū)規(guī)模最大、條件最好、功能最齊的集醫(yī)、教、研于一體的高端旗艦健康管理中心，主營業(yè)務(wù)包括體檢、健康管理等基礎(chǔ)業(yè)務(wù)和兒童健康咨詢、高端專家門診、國際醫(yī)療于一體的特色化服務(wù)。設(shè)計時科圖按照目標人群屬性分類，設(shè)計上做減法，以進一步強化建筑的空間感。以極簡的線條與色塊搭配，勾勒出溫馨、輕松的舒適感覺，并在空間上進行了科學(xué)分流。項目獲得了美國繆斯設(shè)計大獎金獎。

——中西合璧的全國一流口腔醫(yī)院

項目位于成都科華路上，前身作為老成都娛樂生活的匯集之地，曾風(fēng)華一時，但隨著時代向前發(fā)展，項目歷經(jīng)數(shù)十載風(fēng)霜雪雨，外觀破舊，難以出租。

△ 項目改造前

德國布萊梅大學(xué)與華西口腔醫(yī)院的強強聯(lián)合，旨在打造中國高端口腔醫(yī)院，自2021年開業(yè)來，客流量高，運營良好。醫(yī)院配置遠遠領(lǐng)先全國同類，客群定位為高收入精英人士，設(shè)計風(fēng)格科技前衛(wèi)，堅持包豪斯現(xiàn)代主義思想，以簡潔明快的線條和體塊組織空間結(jié)構(gòu)，色調(diào)上以簡約高級感的黑白灰為主。

華潤悅年華頤養(yǎng)中心

——華潤養(yǎng)老品牌典范

項目位于成都市二環(huán)路邊，背靠大型住宅社區(qū)。老齡當下，養(yǎng)老需求逐漸提升，為滿足周邊社區(qū)養(yǎng)老需求，華潤攜手科圖將沿街社區(qū)物業(yè)改造成專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)。

項目客群以介助、介護、日托為主，自理及短托群體為次打造集康、養(yǎng)、健、樂、食五大功能為一體的中高端品質(zhì)型嵌入式社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)。現(xiàn)入住需常年排隊等候，極好的成為了社區(qū)嵌入式養(yǎng)老機構(gòu)樣板，成為華潤打造的經(jīng)典養(yǎng)老項目，在全國普及開展。年華·頤養(yǎng)家(成都翡翠城)便是繼華潤悅年華頤養(yǎng)中心成功運營后，在成都打造的第二個養(yǎng)老項目。

悅年華·頤養(yǎng)家(成都翡翠城)

已進入建設(shè)尾期，2024年內(nèi)投運。原項目處于成都市二環(huán)邊，周邊金牛萬達、萬象城等大型商業(yè)眾多，“千城一面”現(xiàn)象嚴重，業(yè)態(tài)包括商業(yè)和寫字樓等，重復(fù)率高，缺乏創(chuàng)新，且線上經(jīng)濟沖擊大，又與同類商業(yè)體展開“你死我活”的競爭，運營難度極大。

△ 項目改造前

原項目定位為傳統(tǒng)商辦及酒店，且整個土建已經(jīng)竣工，但在整個商辦市場嚴重過剩的大背景下，業(yè)主攜手科圖設(shè)計對項目進行業(yè)態(tài)改變：打造以醫(yī)、護、健、樂四大功能為一體的高端城市級醫(yī)養(yǎng)綜合體。一期3.6萬m2為養(yǎng)老中心，二期4.9萬m2為康養(yǎng)酒店、養(yǎng)老、月子中心、健康管理中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站。以人為本，打造城東安心、舒心、放心的養(yǎng)老環(huán)境和健康體驗，為入住人群提供優(yōu)質(zhì)的健康服務(wù)。

——小而精，小而美的城市核心住區(qū)嵌入式養(yǎng)老機構(gòu)

本項目是將沿街物業(yè)改造而成。傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)外人不能隨便進入和共享使用。本項目打破傳統(tǒng)，采用開放式運營方式。社區(qū)居民可以自由到機構(gòu)一樓大廳組織或參于各類活動，如舞蹈，唱歌、做手工藝等。因天天都有外部居民的來訪，每日機構(gòu)內(nèi)歡聲笑語、喜氣洋洋。讓入駐長者保持原有生活圈，感受生命的活力，生活的氣息。

△ 項目改造前

通過大量的細節(jié)推敲和適老功能的策劃植入，突出養(yǎng)老功能需求與設(shè)計理念的協(xié)同，并對現(xiàn)狀環(huán)境條件充分結(jié)合利用，從而滿足老年群體生理和心理需求。打造人性化、適老化、溫馨舒適的長者生活居家場所，以期真正實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”的養(yǎng)老家園。投運以來入住率滿員，社會反響良好，深受政府和居民青睞。

項目已進入收尾階段，投運在即！

項目是將2007年建的閑置物業(yè)改造而成。由成都市民政局倡導(dǎo)實施，中京愛儂為建設(shè)運營方，科圖一體化改造設(shè)計，是極低成本下通過設(shè)計力量來平衡品質(zhì)的普惠型養(yǎng)老項目實踐代表。

△ 項目改造前

傳統(tǒng)普惠型養(yǎng)老中心入住的都是窮苦、孤、寡、殘疾老人，大多靠財政救濟，或微薄的收入支付養(yǎng)老費用。這類型養(yǎng)老院一般來說難有好的規(guī)劃設(shè)計，一個空置的環(huán)境，配上簡陋的設(shè)施就開始運營。人性化與舒適性無從談起，冬天光線不足，給人陰森凄涼感；而在夏天空氣流通受阻，氣味污濁；娛樂休閑、私密場所等更是難以保證。設(shè)計的初衷不希望它僅僅是一個生存保障的地方，而是希望打破普惠型養(yǎng)老環(huán)境的天花板，在極其有限的經(jīng)費下，通過設(shè)計的力量，將其打造成一個有溫度，有文化，有交流，有細節(jié)的舒適樂享空間。

實力能源集團

項目之前是武侯區(qū)雙楠路的人人樂商場，受電商及眾多同行的擠壓，入不敷出，經(jīng)營不善倒閉；建筑外立面破舊，與周邊新的高樓大廈相比形象落后，不能吸引人氣，商場搬離后無法出租。

△ 項目改造前

科圖對原建筑進行了全面細致的分析了解，充分平衡了規(guī)范的更迭，以及使用功能重大改變帶來的所有不利因素，克服了諸多挑戰(zhàn)與困難后對建筑內(nèi)外進行了充分的改造。在符合整體項目風(fēng)格且滿足醫(yī)療建筑簡潔明亮的外觀造型上，將石材與玻璃幕墻改造為更符合醫(yī)療需求的大采光面，同時滿足空氣的自然流通，簡潔的色彩、動感的曲線，賦予了建筑豐富的生命力。將現(xiàn)代主義藝術(shù)中的單純、抽象、冷靜同建筑設(shè)計中的理性、穩(wěn)定、包容巧妙結(jié)合起來，使整體立面風(fēng)格簡約不失活潑。

——歷史名城下的多產(chǎn)業(yè)復(fù)合型新興社區(qū)典范

五一村位于蓮湖區(qū)行政轄區(qū)內(nèi)，歷史底蘊豐厚，曾獲得諸多榮譽。然而隨著時代的發(fā)展，當下的社區(qū)環(huán)境已無法滿足居民的生活需求。為提升城市形象，提升居民生活幸福指數(shù)，五一社區(qū)攜手科圖設(shè)計對整個片區(qū)進行全新規(guī)劃。

△ 項目改造前

為了讓五一村重新煥發(fā)新的生機，在城市更新和改善人居環(huán)境整體區(qū)域規(guī)劃下，本次規(guī)劃圍繞解決一老一少問題，形成兩大定位：醫(yī)康養(yǎng)定位、全齡教育定位，打造成多產(chǎn)業(yè)復(fù)合型的新型健康社區(qū)。

花樣年·福鄰龍年樂養(yǎng)中心

——花樣年集團布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的最大旗艦項目

項目是將酒店改造而成?，F(xiàn)酒店業(yè)競爭激烈，對拓客、物業(yè)協(xié)調(diào)管理能力，后期翻新等多方面因素要求較高，花樣年已無經(jīng)營信心，攜手科圖將全新酒店改造為養(yǎng)老項目。

△ 項目改造前

項目是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的城市型垂直CCRC，集自理老人，失能、失智老人照護為一體。項目與花樣年地產(chǎn)其他資源互動，依托福鄰養(yǎng)老品牌，塑造特色養(yǎng)老文化，滿足項目并輻射周邊區(qū)域養(yǎng)老需求。項目獲得北美PI設(shè)計國際大獎。

以上僅為科圖存量物業(yè)改建為醫(yī)康養(yǎng)項目的部分案例，更多的存量土地改建為醫(yī)康養(yǎng)項目實例，后續(xù)分享。

▼

現(xiàn)如今，住宅、商辦等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)已不復(fù)往日春光，大量閑置物業(yè)觸目驚心。破解、盤活，成為政府和企業(yè)的心頭痛。而縱觀整個醫(yī)康養(yǎng)市場，通過運營的案例分析，我們發(fā)現(xiàn)這些項目，雖然沒有像地產(chǎn)高利潤時期，給投資方帶來快速的高周轉(zhuǎn)、高回報，但卻是細水長流，帶動增量的很好賽道。老齡化嚴重，政策加持下，銀發(fā)經(jīng)濟愈發(fā)蓬勃。眾多政府、平臺公司、傳統(tǒng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)投資人均將醫(yī)康養(yǎng)作為未來的發(fā)展方向。成功的實例證明，存量物業(yè)選擇醫(yī)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)亦是不錯的選擇！