作為養(yǎng)老項目開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，概念性運營規(guī)劃設計室整個養(yǎng)老項目的指南針，關系到整個養(yǎng)老項目的后續(xù)運營能否成功。具體到每個項目而言，“成功”標準各有所異，但“失敗”的底線卻是一樣的。今天，科圖設計的小編以業(yè)內(nèi)人士的身份，為您分析設計公司為養(yǎng)老院編制的概念性規(guī)劃方案，與大家共同探討養(yǎng)老院規(guī)劃方案怎么設計才靠譜？

舉例該地環(huán)境幽靜、風光優(yōu)美、空氣清新，適合休閑養(yǎng)老。但是看完方案之后，有些問題不得不提出來，與大家共同探討。

一、政策定位：做什么？

養(yǎng)老設施屬公益性社會事業(yè)。為鼓勵社會投資，政府對民辦養(yǎng)老設施的供地采用了行政劃撥土地的優(yōu)惠政策。作為養(yǎng)老事業(yè)的主管部門，民政部門明確指出：一是不能做成房地產(chǎn)開發(fā)。為此，建筑產(chǎn)權不能分割，只能分期出租，最長不超過二十年。二是必須有專業(yè)護理隊伍。為此，需要有專門的工作、生活用房。因為，如果養(yǎng)老院經(jīng)營不善，到后來還是要政府去接盤。所以，在前期，政府會嚴格審查，防止掛羊頭賣狗肉。就該方案而言，路南設計有20棟獨棟別墅，就讓人有變相搞房地產(chǎn)的嫌疑。

二、產(chǎn)品定位：誰來??？

根據(jù)政府的發(fā)展設想，今后政府公辦的養(yǎng)老機構主要解決中低收入階層的養(yǎng)老問題，民辦養(yǎng)老機構面向中高端收入階層。故該養(yǎng)老院的定位應是走高端路線，這并沒錯。但哪些中高端人群會來？一般這些老年人，家里住房條件都很寬敞，也請得起保姆，即使空巢，只要配偶都健在、身體健康，一般都不會考慮進養(yǎng)老院。只有喪偶或生活無法自理，才會考慮進養(yǎng)老院。為此，原考慮在2272床的規(guī)模中，自理占39%（880床）、護理占30%（680床）、特護占11%（252床）、度假占20%（460床）的結構比例，需要降低自理型的比例。同時，養(yǎng)老院與醫(yī)院不同的是，醫(yī)院是病好了，病人就出院了；但養(yǎng)老院往往是在此養(yǎng)老送終，流動性很小。為此，現(xiàn)在進來的自理型老年人，住上十年八年的，就變成了護理型的了，那么設施配套、建筑戶型上就要有調(diào)整的空間余地。

三、戶型定位：怎么??？

如何設計適合中高端老年人群的房間戶型，是一個不可忽視的重要問題。根據(jù)一些入住養(yǎng)老院的老年人體會，許多人因多年的生活習慣問題，并不喜歡與其它人拼住一個套間，除非是老倆口。如果面對的是中高端人群，那一定是單床房占大多數(shù)。但在總計898套中，雙人房至少占了62%（554套），如不計臥室分開、廚衛(wèi)拼用的228套，也達到36%。需要再研究。同時，戶型的設計應該與自理、護理、特護的不同要求相結合。如特護型，房間需要放置一些醫(yī)療儀器，故要大一些；護理型，自己可能無法洗澡、不想、也不能做飯，廚房的功能就要簡化，有個微波爐熱一下東西即可；自理型，老倆口都在，才會自己動手燒飯。而現(xiàn)在的方案完全按一般住宅來設計，竟然還安排了復式公寓，讓老人在房間里上下走樓梯，這完全失去了養(yǎng)老的核心。

關于度假型，一是由于是短期，經(jīng)常換人，故集中安排較好。二是由于身體健康，一些是結伴而來，可以設計一些一套多臥室的戶型，但面積也無需像別墅那樣寬敞。業(yè)主聲稱將有一些畫家、老干部來此養(yǎng)老，需要大空間。為此，安排了一些別墅型的養(yǎng)老建筑。我以為可行性不大。因為老干部可享受公費醫(yī)療，有醫(yī)院、療養(yǎng)院等機構去服務，而進民辦則要自費。畫家如身體健康是要有個畫室，但也不至于需要獨棟別墅（380平方米）、聯(lián)排（247平方米）那樣大的空間，理由牽強。

關于建筑平面，現(xiàn)電梯間或占了南側的有利朝向、或服務距離不均衡，需要調(diào)整。走廊加寬是對的，但樓梯按普通樓梯設計不妥，應設成坡道，便于老年人行走?，F(xiàn)在，陽臺都設計成與住宅一樣，互不相通；其實老年人更喜歡聚在一起聊天交流，應打通陽臺。

四、配套定位：配什么？

養(yǎng)老院吸不吸引人，配套如何是關鍵。一些依托醫(yī)院辦起的養(yǎng)老院很受老人歡迎，說明了這一點。對此，方案提出了構建“五有服務體系”，打造品牌。即有所醫(yī)（醫(yī)院合作）、有所為（才藝展示）、有所養(yǎng)（護理、養(yǎng)生）、有所學（老年大學）、有所樂（康體健身、娛樂）。但是，配套設施既要考慮齊全和檔次問題，也要考慮經(jīng)營成本問題，否則項目會不可行。現(xiàn)在方案中的配套，具體落實有以下問題：

一是餐飲問題考慮不足。從方案看，是以老年自理為主，公共廚房規(guī)模不夠?？紤]到護理和特護要占60%以上，這些老年人一般不愿自己燒飯，需要由食堂供應，那么、廚房、餐廳的面積要考慮充足，且要方便老人用餐。

二是老人護理洗浴問題考慮不足。方案考慮了游泳池，這確是高檔消費。但這往往是針對健康群體而言。游泳池的費用很高，即使在城區(qū)，一般沒有其它的消費來平衡，肯定是虧本。該項目固然好，就是讓人擔心辦不下去。而更重要的，到是那些護理型、特護型老人的洗浴問題。他們更需要有洗浴池，讓專業(yè)護理人員幫助洗浴。

三是護理設施考慮不足。即使按業(yè)主宣稱，要與周邊醫(yī)院合作解決看病、防病問題，那也需要護理人員進行日常的看護，如要推著腿腳不靈活的老年人去曬太陽、散步；洗衣、做飯、洗浴等。對于近2300張床位的規(guī)模，即使按30人配一名護理員，也需要80名護理人員。但方案上缺乏護理人員用房，只安排了一個診所的建筑面積。針對居住樓，均沒有設立護理值班室，不利于緊急情況下的及時反應。

四是社會交往考慮不足。其實最好的養(yǎng)老院并不是脫離社會，辦在前不著村后不著店的地方。而應融入社會。老年人由于健康關系，活力不足，他們更希望看到年輕人、孩子，這讓他們沒有被社會拋棄之感。如果能夠?qū)B(yǎng)老院與龍塢的幼兒園、小學結合在一起，讓老年能經(jīng)?？纯葱『⒆?，與他們一起交往，就會更有幸福感，這是任何設施也代替不了的。

五、布局定位：怎么排？

首先，要考慮總體指標要求。如果建的是養(yǎng)老院，建筑間距要求大于一般住宅，需要滿足日照三小時的要求。也即按“城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2008版）” 第16條的規(guī)定：老年公寓與其南側建筑平行布置的，其間距不應小于南側建筑高度的1.5倍。在這種情況下，地塊原有指標“容積率小于1.2、建筑高度不高于18米”就是要求平均不高于四層、建筑密度30%，或者五層、建筑密度24%以下。然而，現(xiàn)在為了擠出建20棟別墅的用地，老年公寓被設計成六、八、十二層，所以高度也就超過了指標規(guī)定。

設計單位指出，原有指標1.2容積率，實際上是做不到的。因為為達到老年公寓的日照要求，建筑平面只能做單邊房、9米淺進深的設計，如果單人房還要增加，1.2容積率就更做不到了。對此，我生存懷疑。實際上，現(xiàn)在南側別墅群擠占了用地，只要改成多層，就能增加建筑面積。現(xiàn)在都是條形布局，東西向沒有加以利用，如果組合成院落式的布局，增加一些東西向的房間，或?qū)⒆o理用房放在東西向，就能增加建筑面積。

其次，要強調(diào)配套公建中心布局。要讓老年人或服務員行走的距離盡量縮短?，F(xiàn)在配套設施安排在中心的做法是對的。但是，配套設施的內(nèi)容要根據(jù)自理樓、護理樓的布局對應設置，以真正減少老年人、護理員的行走距離。風雨廊貫通老年公寓的想法很好，但必須體現(xiàn)在建筑平面設計上。否則，說的與做的不一致。

再次，要以老年人為本。老年人記性差，好忘事。其實，做成院落式，讓建筑成組群布局，減少了建筑的獨立棟數(shù)，增加了可識別性，有利于老年人找到回家的路。老年公寓不宜太高。六層以上的老年公寓不利于老年人上下行走。雖然有電梯，但一些老年腿腳不便坐輪椅，會造成長時間的等候，且高層會帶來間距上的更高要求，不宜設置。道路交通上要注意車行道與人行道分立問題。高檔老年公寓應采用兩者立體分設的手法，從根本上解決老年人行走安全問題。不強調(diào)大片綠地，而是強調(diào)做好院落里的花園設計，形成適合老年人集聚的活動場所。

最后，設施實用、經(jīng)濟、有效。雖然不強調(diào)多賺錢，但也不能凈虧本。設施的設置一定要實用、經(jīng)濟、有效。除了游泳池要斟酌外，停車庫的規(guī)模也要考慮。主要是因為開車來看望老年人的車輛及管理人員的車輛停放服務，在此居住的老年人則停車需求很少。

六、感悟

做好方案，說難也不難，就是要將心比心、設身處地站在使用者、管理者、業(yè)主的不同角度，用心思考項目的定位、功能、內(nèi)容、布局，并進行統(tǒng)籌兼顧，盡可能滿足多方的要求。以使用者為本，認真研究使用者有何特殊需求，并在設計上充分考慮，達到方便、實用、經(jīng)濟，使方案具有合理性；滿足法規(guī)要求，行政審批能夠通過，使方案具有可法性；滿足業(yè)主的要求，經(jīng)濟上不虧、甚至還有盈余，使方案具有可行性。