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我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的幾點(diǎn)思考

發(fā)布時間:2021/05/21

  今天小編給大家說一下有關(guān)我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的幾點(diǎn)思考,跟著廣州養(yǎng)老院設(shè)計公司一起看看吧。

      1、從養(yǎng)老地產(chǎn)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸

  養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)不同,首先,養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)成本比一般的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)要高;其次,社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)和后期持續(xù)運(yùn)營成本也不低;最后,投資不可能立刻見到收益,養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收期一般要7~10年,是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的2倍。

  從我國當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)項目實踐來看,主要還是以租售兩種方式為主,一種是采用通過銷售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的方式,后期的配套設(shè)施運(yùn)營和養(yǎng)老服務(wù)難以跟上,甚至有些養(yǎng)老地產(chǎn)項目打著養(yǎng)老旗號低價拿地,實際上是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式;另一種是先支付一定押金,按月支付月租費(fèi)用,或一次性收取較高會員費(fèi)形式。

  縱觀發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展,大致分為三個階段:摸索階段、產(chǎn)業(yè)鏈階段、品牌項目階段和規(guī)?;A段。我國當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還處于摸索階段,如何向產(chǎn)業(yè)鏈階段進(jìn)行過渡成為行業(yè)發(fā)展的必然。

  養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該把眼光放在長期穩(wěn)定的收益上,以養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)商的角色定位自己,把以服務(wù)供應(yīng)為核心,以建筑實體為輔助所衍生出的一系列養(yǎng)老項目盈利體系為新的贏利點(diǎn),利用產(chǎn)業(yè)鏈的輻射效應(yīng),從養(yǎng)老地產(chǎn)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有一定的帶動作用,養(yǎng)老地產(chǎn)衍生出的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)能成為新的盈利板塊,同時,也能服務(wù)和完善養(yǎng)老地產(chǎn)。

  2、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)以市場細(xì)分為基礎(chǔ),不能盲目高端化

  隨著人們生活水平的提高,需求的多樣化,未來養(yǎng)老地產(chǎn)將會逐漸呈現(xiàn)差異化。在各養(yǎng)老地產(chǎn)基本功能逐漸雷同的情況下,有獨(dú)特特點(diǎn)的養(yǎng)老項目將更具有吸引力,這就需要地產(chǎn)開發(fā)者在項目起初對項目進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。

  根據(jù)養(yǎng)老項目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、需求狀況、收入水平、居民消費(fèi)習(xí)慣和性格特點(diǎn)等因素進(jìn)行項目可行性分析,定位項目客戶群,根據(jù)自身優(yōu)勢和市場情況可以選擇某一類人群為主,也可選擇幾類人群的綜合類型。

  當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)項目大多走高端化路線,針對的客戶群基本上是經(jīng)濟(jì)實力雄厚的高知老人,為具有一定經(jīng)濟(jì)實力的老年客戶提供個性養(yǎng)老服務(wù)。但由于前期的投入大,不少項目成本回收的壓力大。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)以市場細(xì)分為基礎(chǔ),根據(jù)內(nèi)部條件和外部環(huán)境來確定相應(yīng)的項目定位和經(jīng)營模式,而不是盲目的高端化。

  3、整合養(yǎng)老地產(chǎn)上下游資源

  對于養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)而言,基本活動包括資金運(yùn)作、前提開發(fā)、規(guī)劃建設(shè)、市場營銷、醫(yī)療護(hù)理、物業(yè)服務(wù)、休閑保健等,輔助活動包括企業(yè)總體管理、人力資源管理、技術(shù)開發(fā)、資金土地獲取等。

  養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢是在價值鏈某些特定的價值活動上,這些真正創(chuàng)造價值的經(jīng)營活動,是價值鏈上的關(guān)鍵點(diǎn)。對于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,產(chǎn)業(yè)上游基本活動為資金運(yùn)作(銀行保險及其他金融機(jī)構(gòu)參與),產(chǎn)業(yè)下游基本活動為市場營銷、醫(yī)療護(hù)理、物業(yè)服務(wù)、休閑保健等,養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想在行業(yè)中形成競爭優(yōu)勢,需要企業(yè)整合價值鏈上上游和下游企業(yè)所具備行業(yè)資源,形成資源互補(bǔ),如何整合養(yǎng)老地產(chǎn)上下游的資源,是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的一個發(fā)展方向,資源的有效整合有利于養(yǎng)老企業(yè)的發(fā)展乃至行業(yè)的進(jìn)步。

  4、養(yǎng)老地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理方式分析

  1)開發(fā)商管理方式。養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完成后由建設(shè)者直接經(jīng)營管理,這種方式開發(fā)商和業(yè)主之間溝通較通暢,能夠為業(yè)主提供較好的服務(wù),建立成熟的服務(wù)體系。

  2)合作管理方式。這種方式指開發(fā)商與專業(yè)化的公司進(jìn)行合作,共同對養(yǎng)老地產(chǎn)的入場運(yùn)營進(jìn)行管理,通過專業(yè)化的分工,構(gòu)建獨(dú)特的服務(wù)體系。

  3)專業(yè)公司管理方式。引入專業(yè)化公司對養(yǎng)老地產(chǎn)日常的經(jīng)營運(yùn)作進(jìn)行管理,這種方式專業(yè)化水平高、服務(wù)體系完善,能夠提供高品質(zhì)服務(wù)。從我國目前養(yǎng)老地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理運(yùn)作來看,很多采用的都是專業(yè)公司管理方式,聘請專業(yè)公司負(fù)責(zé)地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理,以實現(xiàn)項目長遠(yuǎn)的經(jīng)營收益。實踐證明,專業(yè)公司管理方式具有較強(qiáng)的生命力和可調(diào)節(jié)性,養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與后期經(jīng)營管理相分離能使地產(chǎn)項目后期獲得更好的發(fā)展和更穩(wěn)定的收益。

  5、積極引入外資開發(fā)

  養(yǎng)老地產(chǎn)項目國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(國務(wù)院35號文)中明確指出:“進(jìn)一步將舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的門檻降低,以鼓勵養(yǎng)老服務(wù)業(yè)吸收境外資本?!边@為養(yǎng)老地產(chǎn)開啟了更廣闊的發(fā)展空間。外資進(jìn)入我國養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的問題很多,文化環(huán)境不同、老人偏好服務(wù)模式不同、消費(fèi)能力不同、管理方式不同,但就算如此,也阻擋不了外資進(jìn)入的腳步。

  我國養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)積極引入外資,除了引進(jìn)資本,更主要的還是為了引進(jìn)先進(jìn)的管理模式,彌補(bǔ)國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)人才不足的缺陷。