隨著人口老齡化加劇，中國的養(yǎng)老市場越來越大，我國康養(yǎng)、文旅、養(yǎng)老體育產業(yè)也迎來了前所未有的黃金發(fā)展期，房地產企業(yè)紛紛搶灘。很多房地產企業(yè)踏上了轉型之路，比如養(yǎng)老地產、旅游度假地產、特色小鎮(zhèn)、長租公寓等。根據(jù)有關方面的不完全統(tǒng)計，已經有80多家地產開發(fā)企業(yè)和大量的外資企業(yè)布局中國養(yǎng)老地產，養(yǎng)老地產依然保持著“大躍進式”的快速發(fā)展勢頭。但是在很多時候，結果往往并不盡人意。這是為什么呢?

成都康養(yǎng)文旅設計公司根據(jù)以往項目經驗，以及對市場的分析預測，總結了我國康養(yǎng)地產的一些問題：

　　1、缺產業(yè)鏈

　　一些康養(yǎng)項目，動輒投資數(shù)十億、占地規(guī)模幾百上千畝，規(guī)模大，設施齊全，業(yè)態(tài)多，但沒有產業(yè)支撐，始終沒有形成產業(yè)鏈，單獨依靠養(yǎng)生度假娛樂，嚴重背離“產業(yè)支撐”之根本，經營不久就難以為繼。沒有產業(yè)支撐，就沒有長久的生命力。

　　嚴格來講，康養(yǎng)項目里的娛樂、餐飲、住宿、購物、度假、商業(yè)服務等，都是附加值，都是錦上添花，不是主體，更不是康養(yǎng)的支撐。

　　2、缺“朋友”

　　康養(yǎng)項目一般位于大城市范圍之外，千萬不要想著方圓多少公里內，就你一家康養(yǎng)項目，獨門生意就好做。

　　事實上，一個獨立的康養(yǎng)項目，如果周邊沒有其它吸引人的資源作為依托，不僅不會壟斷生意，甚至基本沒人愿意來。

　　3、缺差異化

　　目前許多康養(yǎng)項目壓根沒有規(guī)劃，緊跟流行，全靠抄襲，最后搞得不倫不類。

　　一方面，閉門造車，完全憑自己主觀判斷搞開發(fā)建設，沒有主題，沒有創(chuàng)意，沒有吸引力，完全喪失競爭力。更有甚者，完全拷貝附近一個盈利好的項目。另一方面，一些規(guī)劃師，只是把其他康養(yǎng)項目拆零散，再組裝成一個新的方案來濫竽充數(shù)。

　　4、缺營銷

　　新媒體時代，新的營銷手段層出不窮，可是當你告訴項目負責人用社交網絡平臺營造氛圍、推介項目、互動交流培養(yǎng)感情、實時制造話題引起關注時，康養(yǎng)項目反而無法接受。這樣的后果導致客群單一，沒法吸收新的流量，也沒法在大范圍打出品牌。

　　5、缺運營

　　當前的康養(yǎng)地產項目、養(yǎng)老養(yǎng)生綜合體、康養(yǎng)小鎮(zhèn)的項目，不缺規(guī)劃師、設計師，不缺施工方、材料供應方，缺的恰恰就是運營高手。

　　運營要做的就是團隊建設、日常運營、品牌塑造、持續(xù)銷售、服務升級、危機公關。一個康養(yǎng)項目從開業(yè)，運營，健康發(fā)展，最后實現(xiàn)盈利，全靠運營高手帶領團隊的能力。

　　6、缺知識更新

　　這個時代就是變化快，新科技、新手段、新形式日新月異?？叼B(yǎng)項目也面臨著前所未有的新形勢、新業(yè)態(tài)、新環(huán)境。

　　比如對有些投資人來說，土地運作流轉、PPP、聯(lián)盟運營等概念都是以前沒有接觸過的，更別說一系列讓人眼花繚亂的新生事物了。只有將學習、考察、調研、培訓等常態(tài)化，方能實現(xiàn)康養(yǎng)項目的健康發(fā)展。

　　7、缺康養(yǎng)理解

　　房地產的高端基本上是看“地段價值+硬件價值+外部配套價值”。

　　康養(yǎng)項目的高端實際上看三個方面，第一個是人護比，第二個是配套比，第三個是人性關懷。

　　康養(yǎng)項目的高端并不是拼硬件的高檔，而是拼軟件的細節(jié)。如果不理解養(yǎng)老“高端”的真正內涵，僅僅是把重點放在硬件的打造上，就是誤入歧途。

　　8、缺成本控制

　　這里的成本分為兩個方面，一是康養(yǎng)項目對人力資源的要求高，在普遍物價上漲的大情勢下，用工成本高，而且康養(yǎng)大多在城郊，相對于遠郊的農村用工，成本偏高。

　　第二就是土地成本，動輒數(shù)百萬一畝。如此高額的成本，必然帶來巨大的經營壓力。