>>> 存量物業(yè)項目中的難點及痛點 <<<

01  |  存量老百貨、老商場

面臨“電商沖擊”和“中年危機”急需一條革新之路。

以西單商場為例，曾經(jīng)人滿為患,現(xiàn)在的西單商場，人煙稀少。

02  |  傳統(tǒng)超級商圈的困境

曾經(jīng)的 “頂流天后”也遭遇“寒流”轉(zhuǎn)型升級之路迫在眉睫。

天府廣場商圈遠東百貨、摩爾百貨、華聯(lián)等商場也相繼停業(yè)商圈沒落明顯。

央、國企以及地方政府都將康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)列為戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，紛紛組建國有康養(yǎng)平臺公司，盤活存量資產(chǎn)

全國大概近60%的省份都組建了平臺公司，以原有的平臺改名、新設、或是重組的方式，成立了康養(yǎng)平臺公司。大多數(shù)是因為承接了國家或者省市一級的資產(chǎn)劃撥，帶著資產(chǎn)盤活的使命和責任，建立以康養(yǎng)為核心的資產(chǎn)平臺，有的是將原有的多個公司或者是多個業(yè)務板塊重組，以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級為目標發(fā)展康養(yǎng)業(yè)務，整合的平臺公司。

充分利用國資優(yōu)勢，通過新模式探索、新業(yè)務布局、新平臺搭建、新架構(gòu)調(diào)整，來激發(fā)新的消費需求，尋找新的發(fā)展機會。

區(qū)域分布：近年來，全國近60%的省份涌現(xiàn)出針對本省老年群體的國有康養(yǎng)平臺公司;

布局方式：以資產(chǎn)劃撥、單體/連鎖項目運營方式為主;

要素驅(qū)動：國有康養(yǎng)平臺注冊資本均超過1個億，以資源驅(qū)動為主。

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頭部企業(yè)積極布局醫(yī)康養(yǎng)相關產(chǎn)業(yè)

通過盤活存量資產(chǎn)， 探索多元化的新業(yè)態(tài)、新格局，持續(xù)注入新活力、新動能

2016年第一次與沈陽方合作后，華潤置地就擔負起了集團自營養(yǎng)老項目的使命，下設酒店旅游與健康事業(yè)部，進行項目管理。

目前華潤置地已布局12個城市，聚焦在環(huán)渤海、長三角、粵港澳、成渝四大都市圈；已落地近25個養(yǎng)老項目，覆蓋“城市機構(gòu)，CCRC綜合社區(qū)，康復醫(yī)院，社區(qū)居家”四個項目類型。

華潤置地采用收購和自主開發(fā)雙線并舉的形式快速布局，自主開發(fā)的項目多采用自建的養(yǎng)老品牌悅年華，收購項目則大多沿用原有養(yǎng)老品牌，如武漢融濟古田養(yǎng)老院、攀枝花德銘菩提公寓等。

2011年，杭州萬科隨園嘉樹項目亮相

2013年，杭州萬科隨園嘉樹項目開園，怡園、智匯坊、幸福家、嘉園等產(chǎn)品線陸續(xù)亮相落地，布局北京、上海、深圳、杭州等城市

2016年，北京萬科與北控合作怡園長者公寓、康復醫(yī)院

2017年，通過與外部資源合作，進軍醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老新領域，以差異化定位提升其附加值 。其中最具代表性的案例是上海萬科與上海地產(chǎn)、上海中醫(yī)藥大學聯(lián)合發(fā)起成立的上海申養(yǎng)以及北京萬科與北京北控共同投資的 北京萬科—北控光熙醫(yī)養(yǎng)中心 。

泰康作為較早錨定長壽經(jīng)濟領域的險企，也是最早獲得保監(jiān)會批準、投資養(yǎng)老社區(qū)試點資格的保險品牌之一 。

在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面，泰康堅持"保險、資管、健康”協(xié)同發(fā)展，以”自主運營+生態(tài)投資+強商合作”為核心模式，構(gòu)建”了經(jīng)營成本穩(wěn)定、服務質(zhì)量有保障的長壽健康運作體系。

泰康模式的可行性及前瞻性在長久的市場實踐中被不斷證明，為養(yǎng)老市場其他參與者提供了榜樣案例。

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科圖設計在醫(yī)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)一體化設計路上踐行多年，科圖主要為客戶提供包含項目頂層設計、前期定位、策劃、建筑規(guī)劃、建筑 設計、專業(yè)醫(yī)療工藝設計、室內(nèi)設計、機電設計、醫(yī)療專項工程設計、景觀 設計、軟裝設計、BIM、標識設計、優(yōu)秀運營資源嫁接、項目投融資在內(nèi)的 十五項專業(yè)服務。在存量物業(yè)改造為醫(yī)康養(yǎng)項目中積累了豐富的案例與經(jīng)驗：

華潤置地 · 悅年華頤養(yǎng)中心

央企華潤置地：沿街商業(yè)改造嵌入式社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)

項目介紹：項目是華潤置地打造的經(jīng)典養(yǎng)老項目。項目是沿街商業(yè)改造而成，背靠大住宅社區(qū)，老齡當下，養(yǎng)老需求逐漸提升。項目4000平米左右，床位110床。完美融入社區(qū)并解決了社區(qū)周邊養(yǎng)老需求，現(xiàn)入住率極高。該項目也是華潤置地嘗試通過改造存量物業(yè)進入養(yǎng)老領域的代表作品。

改造難點：商業(yè)街的街區(qū)狹小，房子老，基礎設施配套較差，安全隱患較多。

項目特點：中高端品質(zhì)型嵌入式社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)、去機構(gòu)化設計等。

申養(yǎng)望年薈

房企萬科：寫字樓改造為醫(yī)養(yǎng)結(jié)合項目

項目介紹：申養(yǎng)望年薈位于上海市普陀區(qū)，由原中星經(jīng)貿(mào)大廈改造而成，是申養(yǎng)首個大型養(yǎng)老機構(gòu)?？倢訑?shù)21層，總建筑面積萬17000㎡，其中裙房1-4層為中醫(yī)門診部，5-21層為忘年中心。該項目是申養(yǎng)公司的第一個大項目，也是萬科醫(yī)養(yǎng)照護機構(gòu)第一大項目。

改造難點：設備老化、層高問題、采光通風問題等。

項目特點：室內(nèi)裝修設計、居住層為回字形平面布局、去機構(gòu)化設計、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等。

大家保險 - 北京朝陽養(yǎng)老社區(qū)

險資企業(yè)大家保險：老牌酒店改造為養(yǎng)老社區(qū)

項目介紹：項目主要由五棟建筑組成，總占地面積15000平米，整體建筑面積約42000平米?？傆?46個居住單元，其中特殊照護區(qū)含105個床位，位于最北端臨街路口，位置相對獨立；南側(cè)四棟為康養(yǎng)公寓，共440個房間，環(huán)繞中心庭院布置。

改造難點：層高較低、公共空間小、機電設備和結(jié)構(gòu)老舊，以及改造成本預算超低等問題。

項目特點：以“家”為主題，通過前瞻性的全齡化理念設計規(guī)劃，變傳統(tǒng)養(yǎng)老為享老，解構(gòu)長者全生命周期的生理以及心理需求。

居住單元的空間改造針對老人的護理需求，分為康養(yǎng)公寓和特殊照護區(qū)。

長沙同升湖通程集團CCRC項目

上市國企通程集團，長沙同升湖五星級大酒店改造為CCRC社區(qū)

酒店品牌介紹：長沙同升湖通程山莊酒店于2003年12月8日開業(yè)，是湖南省首家“豪華多功能五星級生態(tài)休閑度假酒店”，位于風光秀麗的同升湖畔，與長沙通程國際大酒店（五星）同屬于長沙通程實業(yè)集團。

項目介紹：一期：考慮酒店物業(yè)狀況，將同升湖酒店改建為CCRC社區(qū)及二級康復醫(yī)院，宿舍樓改造為介助介護樓。聯(lián)動周邊林地、湖泊、垂釣中心、運動中心打造具有特色化的CCRC社區(qū)。二期：對高爾夫球場進行新建，豐富CCRC產(chǎn)品線，強化醫(yī)療和護理功能。

改造難點：老牌酒店翻新成本高，投資周期長，難以回收成本。

項目特點：二期與一期相距360m，生態(tài)綠道聯(lián)系兩期用地，打造二級康復醫(yī)院及護理院，同時增加CCRC康養(yǎng)社區(qū)公寓，升級戶型設置等亦可流轉(zhuǎn)部分農(nóng)田，作為康養(yǎng)配套，制造賣點，增加田園康養(yǎng)元素。